Immobilier 2024 : décryptage des 10 changements majeurs et impact sur les prévisions du marché

1. Assouplissement des conditions d'accès au crédit

En 2024, l'assouplissement des conditions de crédit immobilier intervient : une évolution qui peut impacter directement les prévisions du marché immobilier pour. Cette mesure facilite l'acquisition de biens à rénover, un facteur qui peut influencer la dynamique de l’Immobilier en 2024.

Le crédit immobilier voit d'autres évolutions en 2024 :

• Le taux de rémunération du PEL augmente à 2,25 %, avec un taux de prêt associé à 3,45 %
• Les intérêts du prêt relais sont exclus du calcul du taux d'endettement
• En cas de refus de prêt immobilier, les dossiers peuvent être réexaminés au cas par cas.

2. Changement de MaPrimeRénov' et ses implications

Le programme MaPrimeRénov' se concentre désormais sur trois domaines clés :

Installation de systèmes de chauffage éco-responsables : Les propriétaires sont encouragés à installer des équipements utilisant des énergies renouvelables, tels que les pompes à chaleur ou les poêles à bois.

Réalisation de travaux combinés : cette option inclut des projets intégrant à la fois le remplacement du système de chauffage et l'isolation des combles, par exemple, pour une efficacité énergétique améliorée.

Rénovation globale pour amélioration énergétique : Les travaux visant à améliorer le classement énergétique d'un logement d'au moins deux classes, par exemple de G à E, sont désormais soutenus. Il est impératif, à partir du 1er janvier 2024, pour ces projets de rénovation globale, de se faire accompagner par une entité certifiée 'Mon Accompagnateur Rénov’'.

3. Adaptation du Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Le PTZ a été prorogé jusqu’en 2027. 

Le PTZ subit d'importantes modifications :

Élargissement des plafonds de revenus : le PTZ s'ouvre à plus de ménages de la classe moyenne. Désormais, ceux dont les revenus mensuels se situent entre 2 500 et 4 000 euros, qui étaient auparavant exclus, peuvent prétendre au PTZ.

Restriction du PTZ aux logements collectifs neufs et anciens à rénover : Lle PTZ cesse de financer les maisons individuelles neuves pour se concentrer sur les logements collectifs neufs dans les zones à forte demande et sur les logements anciens à rénover dans les autres régions. Cette approche vise à stimuler l'habitat collectif et la rénovation du parc immobilier existant.

Avantages accrus pour les locataires de logements sociaux : les locataires souhaitant acquérir leur logement social bénéficieront désormais d'un PTZ augmenté, passant de 10% à 20%, facilitant ainsi leur accession à la propriété.

Augmentation de la part financée par le PTZ : La portion du projet immobilier pouvant être couverte par le PTZ est rehaussée, passant de 40% à 50%. Cette hausse significative du financement permet aux emprunteurs de couvrir une plus grande partie de leur projet immobilier, rendant l'achat d'un logement plus abordable.

L'évolution du PTZ, étendu aux classes moyennes et recentré sur certaines zones, est un facteur influençant potentiellement les prévisions du marché immobilier pour 2024. Cette mesure pourrait stimuler l'achat dans les zones tendues.

4. Évolution du dispositif Pinel

La fin du dispositif Pinel est prévue pour le 31 décembre 2024. Pour cette année, les avantages fiscaux ont été ajustés, avec des taux de réduction d'impôt désormais fixés à 9 %, 12 % ou 14 % du capital investi. Ces taux s'appliquent dans la limite d’un investissement de 300 000 € et un plafond de 5 500 € par mètre carré, en fonction de la durée de l'engagement locatif choisie, soit 6, 9 ou 12 ans.

Par ailleurs, une variante améliorée du dispositif, nommée « Pinel + » ou « Super Pinel », propose des taux de réduction d'impôt plus attractifs, allant jusqu’à 12 % pour un engagement de 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Ces taux bonifiés s'accompagnent cependant de critères plus stricts concernant le confort, l'habitabilité et les performances énergétiques des logements concernés.

La continuation du dispositif Pinel jusqu'à fin 2024, bien que les avantages fiscaux soient réduits, joue un rôle dans les tendances de l’Immobilier en 2024, en particulier pour les investisseurs et les promoteurs.

5. Lancement de MaPrimeAdapt

Depuis le 1er janvier, le programme MaPrimeAdapt’ est opérationnel, offrant un soutien financier pour les travaux d'adaptation des domiciles des personnes âgées ou handicapées. Sous réserve de certaines conditions liées à l'âge, l'autonomie et les ressources financières, cette aide couvre entre 50 et 70 % des coûts associés à l'aménagement adapté du logement. Parmi les travaux éligibles figurent l'installation de barres d’appui, l'aménagement de pièces humides, la pose de monte-escaliers et la construction de rampes d’accès, le tout dans la limite d'un plafond de 22 000 €.

MaPrimeAdapt, introduite pour financer l'adaptation des logements pour les personnes âgées ou handicapées, peut créer de nouvelles opportunités sur le marché, influençant ainsi les projections de l’Immobilier pour 2024.

6. Durcissement du régime fiscal pour les meublés touristiques

Désormais, le régime fiscal allégé, connu sous le nom de 'régime micro', est limité aux propriétaires générant moins de 15 000 € de recettes annuelles, une réduction significative par rapport au seuil précédent de 188 700 €. Pour les revenus excédant cette nouvelle limite, l'imposition selon le régime réel devient incontournable. De plus, l'abattement forfaitaire sur les loyers est réduit de 71 % à 30 %.

Il est à noter que cette modification pourrait faire l'objet d'une révision lors du prochain examen de la loi concernant les locations meublées, prévu en janvier, ou pourrait être ajustée dans une future mise à jour du Bulletin Officiel des Finances Publiques (Bofip).

La révision du régime fiscal pour les meublés touristiques pourrait impacter le marché locatif et la rentabilité des investissements, un aspect important pour les prévisions du marché immobilier pour 2024.

7. DPE collectif obligatoire

Les immeubles en monopropriété et les copropriétés de plus de 200 lots doivent réaliser un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) dès 2024, avec un élargissement progressif de cette obligation.

L'introduction du DPE collectif pour les grandes copropriétés dès 2024 soulève des questions sur l'efficacité énergétique et son impact sur l’Immobilier en 2024, notamment pour les vendeurs et les acheteurs soucieux de la performance énergétique.

8. Révision trimestrielle du taux d'usure

La fréquence de mise à jour du taux d'usure, qui est le taux maximal autorisé pour les prêts, revient désormais à un rythme trimestriel.

En janvier, le taux d'usure a été ajusté à 6,29 % pour les prêts d'une durée de 20 ans ou plus. La prochaine révision de ce taux est prévue pour la fin du premier trimestre, avec une mise en application prévue au début du mois d'avril.

Le retour à une révision trimestrielle du taux d'usure en 2024 offre une plus grande stabilité dans le financement immobilier.
 

9. Compte à rebours pour les passoires énergétiques

L'interdiction de mise en location des logements classés G sur le DPE dès janvier 2025 pourrait avoir un impact significatif sur le marché, notamment en incitant à des rénovations énergétiques, un point essentiel dans l'évaluation de l’immobilier en 2024.

10. Prorogation du dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie est prorogé jusqu'au 31 décembre 2026. Il vise à encourager les investisseurs immobiliers à rénover des logements anciens et délaissés situés dans des communes éligibles. L'objectif est de remettre ces propriétés sur le marché locatif à des prix abordables, tout en offrant aux investisseurs une incitation sous forme de réduction d’impôt.