Dans cet article, il est question de vous livrer d’une part quelques conseils sur les différentes étapes pour bien vendre sa maison et d’autre part de vous présenter les différents moyens qui existent pour céder un bien immobilier. On pense d’abord aux agences immobilières pour nous aider à vendre un bien immobilier, que cela soit une maison ou un appartement. Il faut savoir que les notaires ont aussi la possibilité de vous épauler dans la vente de votre maison. En tant que vendeur, vous devez avoir la connaissance des différentes options qui s’offrent à vous : vendre sans être accompagné par une agence immobilière, organiser la vente de sa maison soi-même entre particuliers, choisir de vendre sa maison avec son notaire, décider de vendre sa maison en ligne aux enchères. Décryptage sur les différentes façons de vendre sa maison !
Pour vendre sa maison, le premier élément à confirmer est de choisir par quel moyen on souhaite vendre. C’est une question qui a de l’importance, car un intermédiaire quel qu’il soit, un agent immobilier, un négociateur immobilier ou votre notaire, prend des honoraires sur le prix de vente pour se rémunérer du service rendu. Pour ne pas payer ses frais d’honoraires, vous pouvez vous occuper seul de la vente de votre maison. Dans ce cas, il faut avoir conscience que vendre par ses propres moyens demande du temps et de la rigueur à chaque étape. Cela vaut aussi pour l’obtention de chaque document qu’il est obligatoire de disposer et de rédiger soi-même afin que la transaction soit sécurisée. À moins de posséder un grand talent de négociateur et d’être très documenté pour réaliser seul la partie juridique et réglementaire (compromis de vente), être accompagné pour vendre sa maison est plus rassurant pour le vendeur, mais surtout pour l’acheteur.
Si vous décidez de vendre votre bien immobilier vous-même, il faudra absolument tout prévoir. Combien vaut ma maison aujourd’hui ? C’est la première question que l’on doit se poser avant de la mettre en vente. Certaines démarches peuvent prendre du temps comme l’analyse des nombreux critères à prendre en compte pour estimer un bien. L’estimation du prix de vente est l’élément central de la préparation de la vente. Le prix doit être objectif et au bon niveau de manière à attirer les acheteurs potentiels.
Accompagné par un intermédiaire, agence, négociateur ou office notarial, le prix de vente sera plus facile à fixer, car ils ont une connaissance élevée des tendance du marché immobilier. L’intermédiaire est aussi là pour vous conseiller et contacter le cabinet de diagnostics immobiliers qui va réaliser le Dossier de Diagnostic Technique (DDT). À votre place, il va rédiger et diffuser une annonce attractive pour la presse et Internet. C’est aussi lui qui organise et fait les visites individuelles ou groupées avec les futurs acquéreurs. Parce qu’ils en ont l’habitude, ils savent faire la différence entre les acheteurs intéressés et les curieux, et cela vous évite de perdre du temps. Pour préparer sa maison pour la vente, vous n’avez plus qu’à soigner l’intérieur sans oublier l’extérieur en valorisant les volumes, la luminosité et la circulation dans l’espace.
Les réflexes indispensables sont :
faire que chaque pièce de la maison soit propre et rangée ;
prêter une attention particulière à la décoration et à la lumière ;
dépersonnaliser les lieux pour permettre aux visiteurs de se projeter ;
tondre la pelouse
effectuer les petites réparations.
Vendre sa maison sans agences est tout à fait possible. Cela requiert cependant une bonne dose de patience, d’énergie et toute votre implication pour limiter les risques. Ce sera donc à vous de réaliser, sans vous tromper et dans le respect des délais, toutes les démarches pour conclure la vente de votre bien. Des connaissances juridiques en droit de l’urbanisme et de l’immobilier sont fortement requises. Elles vous servent dans le cadre de la rédaction du contrat de compromis de vente qui doit comprendre toutes les mentions utiles : l’identité de l’acheteur et du vendeur, la superficie du bien, le prix, la date de la vente, la signature des parties, les conditions suspensives (accord de prêt immobilier, autorisation d’urbanisme, droit de préemption...).
Après avoir évalué le prix de la maison, vous devrez constituer le dossier de vente. Il comprend d’abord les documents relatifs à la maison : titre de propriété, plans de la maison (s’ils existent), attestations de travaux réalisés récemment. La seconde partie du dossier de vente concerne le dossier de diagnostics techniques (DDT) obligatoires comme le Diagnostic de Performance Energétique (DPE). Selon la durée de validité des diagnostics, vous aurez besoin d’ajouter au dossier par exemple le diagnostic de repérage amiante, le diagnostic termites et le risque d’exposition au plomb.
Quand le dossier de vente sera complet (et vous devez avoir conscience que cette démarche vous prendra du temps), il est indispensable de rédiger une annonce claire et pertinente (surtout) pour Internet. En effet, écrire une annonce pour Internet ne s’improvise pas, elle doit comporter les bons mots clés qui permettront de se différencier. La description doit présenter fidèlement le bien de manière détaillée tout en suscitant l’envie de le visiter. Les photos de chaque pièce (bien rangée) doivent être lumineuses pour inspirer les acheteurs potentiels. L’idée est bien de vous démarquer parmi des milliers d’annonces de maison mises en ligne par des professionnels. C’est à vous et à vous seul de jouer dans la cour de l’immobilier : mise en ligne de l’annonce, gestion du planning des visites, analyse des offres d’achat, négociation, rédaction du contrat de compromis de vente, signature de l’acte authentique chez le notaire dans les trois mois.
Évaluer le prix de sa maison tout seul comporte un grand risque : celui de surestimer ou de sous-estimer sa valeur. Sur le marché de l’immobilier, on dit souvent qu’il y a un acheteur pour chaque bien à condition qu’il soit estimé au juste prix. Mais sous l’influence de l’attachement affectif, un propriétaire a tendance à proposer un prix plus élevé que la valeur réelle du bien immobilier.
Faire appel à une agence immobilière pour faire estimer son bien prend dans ce cas tout son sens. Pour fixer le prix, il va se baser sur des critères factuels et non sur des émotions. En contrepartie de la signature d’un mandat de vente, la plupart des agences immobilières estiment gratuitement un bien à la différence d’un notaire qui facture en général ce service. Se posera ensuite la question du type de mandat à choisir : mandat simple, mandat exclusif ou mandat semi-exclusif. En signant un mandat de vente simple, vous pouvez confier la vente de votre maison à plusieurs agences. Le mandat de vente exclusif, comme son nom l’indique, offre l’exclusivité de la vente à une seule agence. Dans ce contrat, si vous vendez finalement votre bien par vos propres moyens, vous devrez verser une indemnité à l’agence immobilière. Enfin, il existe aussi le mandat de vente semi-exclusif. Il va permettre d’impliquer un seul agent immobilier tout en ayant encore la possibilité de vendre sa maison en direct.
En mandat exclusif, l’accompagnement de l’agence immobilière sera plus large. À votre place, l’agence immobilière va s’occuper :
de diffuser une annonce claire et optimisée avec des photos professionnelles ;
d’établir le dossier de vente ;
de faire visiter le bien ;
de vérifier les informations sur les potentiels acquéreurs ;
d’analyser les offres d’achat et de vous aider à négocier ;
de garantir la légalité de la transaction (rédaction du compromis de vente).
En comparaison, l’agent immobilier est beaucoup plus disponible que le notaire pour réaliser la vente de votre maison. Pour quelle raison ? L’agent immobilier est rémunéré à la commission comme le notaire, mais il n’exerce que cette activité. Le notaire, quant à lui, a aussi un rôle d’officier public de l’État. Certains notaires développent, au sein de leurs études, un service entièrement dédié à l’activité de transaction immobilière.
L’activité d’un notaire ne se réduit pas à officialiser les transactions immobilières. Une grande partie des études notariales joue en effet le rôle d’intermédiaire entre les acheteurs et les vendeurs. Cette pratique méconnue dans certaines régions de France se déroule comme avec une agence immobilière, vous donnez un mandat de vente à un notaire et il s’occupe de la recherche d’un acquéreur. Inversement, les notaires peuvent aussi être mandatés par un acheteur qui souhaite acquérir une maison. D’une part, le notaire vous aide à trouver un acquéreur, d’autre part, vous bénéficiez de son excellente connaissance du marché immobilier local. Selon la région où vous souhaitez vendre une maison, vous pouvez consulter l'annuaire des notaires pour prendre contact parmi près de 9 000 notaires sur le site immonot.com.
Le sérieux avantage de passer par un notaire pour vendre sa maison est qu’il est votre unique interlocuteur de la mise en vente jusqu’à la rédaction de l’acte authentique. Vous gagnez un temps précieux au niveau des délais tout au long de la procédure de vente puisqu’il gère votre dossier de A à Z. Votre notaire a une vue d’ensemble sur votre situation personnelle et votre patrimoine, il est aussi là pour représenter vos intérêts et vous conseiller le mieux possible. Son expertise sur les aspects juridiques vous permet d’avoir un compromis de vente rédigé de manière fiable. Enfin, grâce à Immonot.com, le premier site immobilier des notaires, votre maison va bénéficier d’une puissante visibilité sur Internet et dans la presse magazine.
Pour ce service rendu, au même titre que les agents immobiliers, les notaires sont rémunérés indépendamment des frais de notaires payés par l’acheteur au moment de la signature de l’acte définitif. Pour connaître sa rémunération en tant que négociateur immobilier (qui est parfois moins élevée que celle pratiquée par certaines agences), c’est à vous de demander le pourcentage qu’il prendra sur le prix de vente de votre maison.
Mais comment vendre sa maison rapidement ? Seul, avec une agence immobilière ou avec son notaire, une maison se vend en moyenne en moins de quatre mois. Si comme certains vendeurs, vous avez besoin de vendre plus rapidement, il existe 36h-immo.
36h-immo est une solution interactive innovante qui permet de vendre un bien immobilier sur appel d’offres en ligne par l’intermédiaire d’une plateforme. C’est une méthode de vente à mi-chemin entre la négociation immobilière classique et la vente aux enchères, sécurisée par un notaire. Lancé en 2011 par Immonot, 36h-immo s’assimile à une salle de vente virtuelle qui fait monter les enchères. Sur un prix de départ très attractif (inférieur à la valeur estimée du bien), les acquéreurs font des offres à la hausse selon un pas d’enchères défini à l’avance. Avant cela, la maison a été visitée lors d’une visite groupée organisée par le notaire ou un négociateur. Ensuite, la vente s’ouvre à une date prédéfinie et va durer pendant 36 heures. Pendant ce temps, vous observez en direct la saisie des offres d’achat. De cette manière, vous suivez en toute transparence l’évolution de la vente.
À l’issue de la vente sur 36h-immo, le vendeur choisit l’offre qui lui convient le mieux. Autrement dit, pour faire son choix, il peut tenir compte du prix proposé ou décider de sélectionner l’acquéreur sur un plan de financement plus rassurant. La meilleure offre ne remporte pas forcément la vente. Pour vendre sa maison en ligne, le vendeur signe un mandat de recherche d’acquéreur exclusif de courte durée (et non un mandat de vente). Ainsi, si aucune offre d’achat ne correspond à ses critères, il peut tout à fait refuser de vendre. À cette garantie, s’ajoute une grande sécurité juridique. Avant de pouvoir participer à une vente, les acheteurs devront remettre différentes pièces comme le plan de financement. Pour cela, ils disposent d’un espace privé et sécurisé sur le site 36h-mmo.
Quels sont les avantages de vendre sa maison avec 36h-immo ?
Le délai de la vente est considérablement réduit, il varie entre 6 et 12 semaines ;
Le bien est visible grâce à un plan de communication très large et puissant porté par Immonot, un site national immobilier de référence ;
Le dispositif assimilé à une vente aux enchères permet de valoriser un bien selon la loi de l’offre et de la demande ;
Les offres d’achat sont communiquées en temps réel par SMS et par mails.
Le processus de vente est complètement transparent et facilite l’accord entre les vendeurs dans le cas d’une succession ou d’un divorce.
Pour plus de souplesse, la dernière version de 36h-immo appelée e-vente permet aux acquéreurs de déposer une offre en ligne à tout moment, sans attendre une date donnée. Ils ont ainsi la possibilité de faire une offre sur 36h-immo dès qu’ils ont visité le bien. Informés instantanément, le vendeur a 36 heures pour accepter ou non l’offre d’achat et les autres acquéreurs peuvent formuler une contre-offre. Dès que le vendeur accepte une offre, la fin de la vente en ligne est prononcée. C’est une méthode simple, moderne, efficace et qui a fait ses preuves !
Vous avez besoin de vendre rapidement un bien immobilier en toute transparence avec un notaire, ayez le réflexe 36-immo pour vendre votre maison.
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